Marché immobilier grec : une pénurie de logements neufs qui s’aggrave à l’horizon 2026
by Grece.IMMO sur 21/06/2026
Le marché immobilier grec entre dans une phase critique. Malgré une demande soutenue, l’offre de logements neufs reste insuffisante, alimentant une hausse continue des prix et une crise d’accessibilité qui touche l’ensemble du pays. Les données récentes confirment une tension structurelle qui devrait s’intensifier en 2026.
Dynamique générale du marché
La Grèce connaît depuis plusieurs années une reprise immobilière robuste. Les prix ont augmenté de plus de 85 % depuis 2017, bien plus vite que les revenus des ménages. Cette dynamique s’explique par une demande intérieure forte, un intérêt constant des investisseurs étrangers et une offre limitée, notamment dans les grandes villes comme Athènes et Thessalonique.
En 2025, les prix des appartements ont encore progressé de 7,8 %, tandis que les logements neufs ont enregistré une hausse de 7,4 %. Cette tendance devrait se poursuivre en 2026, faute de nouveaux projets capables d’absorber la demande.
Une pénurie structurelle de logements neufs
La pénurie de logements neufs résulte de plusieurs facteurs convergents :
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Baisse de l’activité de construction : les permis ont chuté de 16,7 %, freinant l’arrivée de nouveaux projets.
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Coûts de construction en hausse : +23,1 % en cinq ans, ce qui dissuade les promoteurs et renchérit les prix finaux.
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Retards administratifs : les procédures d’approbation restent longues et complexes.
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Orientation du marché vers la rénovation : une grande partie du parc immobilier est ancienne, mais difficile à remettre sur le marché en raison de problèmes juridiques ou techniques.
Voir aussi – Subvention rénovation Grèce : le programme « Je rénove – Je loue » transforme le marché immobilier
Le FMI souligne que 12 à 13 % des logements grecs sont vacants, souvent inadaptés ou bloqués par des litiges. Cette situation accentue la pression sur les logements neufs, rares et très recherchés.
Pression des locations touristiques
La montée en puissance des locations de courte durée a profondément modifié le marché. Les annonces Airbnb et assimilées ont bondi de 240 % entre 2017 et 2024. Cette transformation réduit encore l’offre disponible pour les résidents, surtout dans les zones touristiques et les centres urbains.
Le FMI recommande désormais de taxer les logements vacants et de mieux réguler les locations touristiques pour libérer des biens destinés à l’habitation permanente.
Impact sur les ménages et les investisseurs
La pénurie de logements neufs entraîne plusieurs conséquences :
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Accessibilité en chute : les ménages se tournent vers des zones plus abordables ou des biens anciens nécessitant des compromis.
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Ralentissement de la mobilité professionnelle : les prix élevés limitent les déplacements vers les zones économiques dynamiques.
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Attractivité pour les investisseurs : la rareté des biens neufs soutient les prix, notamment dans les segments premium comme l’Athens Riviera ou les îles touristiques.
Les investisseurs internationaux restent actifs, attirés par la stabilité du marché et les perspectives de rendement, malgré la hausse des seuils du programme Golden Visa.
Réponses politiques et perspectives 2026
Le gouvernement grec a annoncé plusieurs mesures pour augmenter l’offre :
- réutilisation de bâtiments vacants,
- simplification des procédures administratives,
- programmes de rénovation énergétique,
- incitations fiscales pour remettre les logements sur le marché.
Cependant, les effets ne seront pas immédiats. Les experts anticipent une poursuite de la hausse des prix en 2026, même si un ralentissement reste possible en cas de tensions géopolitiques ou de hausse des coûts énergétiques.
Conclusion
Le marché immobilier grec aborde 2026 avec un déséquilibre profond entre l’offre et la demande. La pénurie de logements neufs, aggravée par les coûts de construction, les retards administratifs et la pression touristique, maintient les prix à des niveaux élevés. Pour les ménages, l’accès au logement devient un défi majeur. Pour les investisseurs, la rareté crée des opportunités, mais dans un contexte de risques croissants.
