Le ralentissement des demandes frappe le programme de visa doré grec
by Grece.IMMO sur 11/11/2025
Le programme de visa doré grec subit sa première baisse significative depuis septembre 2022. Les demandes ont subi un ralentissement de 28,5% en avril 2025 par rapport au même mois de l’année précédente. Notamment, en passant de 790 à 564 dossiers. Cette inflexion marque un tournant dans un dispositif qui attirait massivement les investisseurs étrangers depuis plus d’une décennie.
Les autorités grecques confirment ce ralentissement brutal des demandes de Visa doré. Le phénomène trouve son origine dans les réformes drastiques entrées en vigueur le 1er septembre 2024. Le gouvernement d’Athènes a décidé de freiner un programme devenu victime de son succès.
Des seuils multipliés par trois dans les zones prisées
Les investisseurs étrangers doivent désormais engager au moins 800 000 euros dans l’immobilier pour obtenir un titre de séjour dans certaines zones très demandées comme Athènes, Thessalonique ou encore les îles touristiques de Mykonos et Santorin. Dans le reste du pays, le seuil minimal grimpe à 400 000 euros contre 250 000 euros auparavant.
Les nouvelles exigences ajoutent des contraintes techniques. Tout bien immobilier acheté doit avoir une superficie d’au moins 120 mètres carrés et un seul bien immobilier peut être acheté pour atteindre le seuil fixé. Ces restrictions éliminent les stratégies d’investissement fragmentées qui permettaient d’atteindre le montant requis via plusieurs acquisitions.
Une surveillance renforcée des investissements
La Grèce durcit également le contrôle post-attribution. Le ministère du Développement sera chargé de vérifier la conformité des investissements et si les exigences ne sont pas respectées, le permis de résidence pourra être révoqué. Cette surveillance continue transforme radicalement les conditions d’obtention et de maintien du visa doré.
Les procédures administratives deviennent plus complexes. Les investisseurs doivent désormais naviguer entre plusieurs ministères avant d’obtenir leur titre de séjour. Cette bureaucratie accrue décourage les candidats potentiels qui recherchaient historiquement la simplicité grecque.
L’explosion immobilière qui a précipité la réforme
Entre 2023 et 2024, plus de 17 900 biens ont été acquis via le programme, un chiffre supérieur à la totalité des acquisitions réalisées lors de la décennie précédente. Cette vague d’investissement représente 4,47 milliards d’euros injectés dans le marché. La population locale a payé le prix de cette ruée : flambée des loyers, disparition des logements abordables et gentrification accélérée.
Les quartiers populaires des grandes villes ont vu leur tissu social se déchirer. Les résidents grecs manifestent leur mécontentement face à cette spéculation venue de l’étranger. La Commission européenne scrute désormais ces programmes qu’elle juge contraires aux principes de justice sociale.
Les investisseurs chinois dominent toujours
Les Chinois restent les principaux investisseurs, représentant plus de 6500 demandes, suivis par les Turcs et les Libanais. Cette prédominance asiatique structure le marché immobilier grec depuis des années. Les investisseurs chinois recherchent un accès privilégié à l’espace Schengen pour leurs familles.
Malgré le durcissement, en octobre 2024, plus de 12 500 demandes initiales ont été enregistrées, soit une hausse de 12% par rapport à la même période en 2023. Ce paradoxe apparent s’explique par une ruée anticipatrice avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles.
La pivot vers l’économie productive
Le gouvernement grec réoriente le programme vers des investissements productifs. Le Golden Visa sera également accordé pour des investissements d’au moins 250 000 euros dans des startups. Cette nouvelle voie vise à canaliser les capitaux étrangers vers l’innovation plutôt que vers la spéculation immobilière.
Les conditions demeurent exigeantes. L’investisseur doit créer au moins deux emplois la première année et maintenir cette augmentation pendant cinq ans. Sa participation dans l’entreprise ne peut excéder 33% du capital. Ces critères garantissent un impact économique mesurable au-delà de la simple injection de liquidités.
Un mouvement européen de fermeture
La Grèce rejoint un mouvement européen plus large. L’Espagne ferme complètement son programme en janvier 2025. Le Portugal a déjà restreint drastiquement le sien. Le Luxembourg examine actuellement l’abolition de son dispositif. Ces programmes dorés apparaissent de plus en plus incompatibles avec les défis sociaux que confrontent les États membres.
Perspectives et incertitudes futures pour contrer le ralentissement des demandes
Le début de l’année 2025 reste dynamique avec 3 477 demandes enregistrées sur les quatre premiers mois, soit une augmentation de 25% par rapport à la même période de 2024. Cette résilience temporaire résulte des prolongations accordées aux investisseurs ayant versé des acomptes avant août 2024.
Voir aussi : La voie fiscale vers l’UE, pourquoi les pays d’Europe du Sud tirent parti du Golden Visa grec en 2025?
La Commission européenne pourrait forcer la main aux derniers pays maintenant ces dispositifs. Les pressions sociales internes s’intensifient dans tous les États concernés. Le modèle du visa doré basé sur l’immobilier semble condamné à moyen terme en Europe. La Grèce anticipe cette évolution en diversifiant ses critères d’attraction des capitaux étrangers vers des secteurs créateurs d’emplois et de valeur ajoutée durable.
