Le marché immobilier primaire d’Athènes connaît une transformation sans précédent
by Grece.IMMO sur 25/11/2025
Le marché immobilier primaire d’Athènes vit actuellement une période d’effervescence remarquable. La capitale grecque s’impose comme l’une des destinations les plus attractives d’Europe pour l’investissement dans le neuf, portée par une demande internationale croissante et des projets urbains d’envergure.
Une explosion des prix qui bouleverse le paysage athénien
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Le centre d’Athènes a enregistré une hausse spectaculaire de 27,4% des prix au troisième trimestre 2025 par rapport à l’année précédente. Cette augmentation place la capitale grecque parmi les villes européennes les plus dynamiques. Le prix moyen atteint désormais 3 709 euros par mètre carré en octobre 2025, soit une progression de 7,84% sur un an.
Les constructions neuves se négocient entre 4 000 et 4 100 euros le mètre carré dans l’Attique. Un appartement standard de 70 mètres carrés coûte ainsi environ 287 000 euros. Cette valorisation reste toutefois compétitive face aux autres capitales européennes. Amsterdam et Athènes occupent les deux premières places du classement des villes où acquérir une résidence neuve exige le plus d’années de salaire.
Le Golden Visa alimente une demande insatiable
Le programme Golden Visa constitue le principal moteur du marché primaire athénien. Près de 40% des transactions immobilières impliquent des acheteurs étrangers en 2025. Le dispositif a généré 9 407 demandes en 2024, contre seulement 1 993 en 2021. Les quatre premiers mois de 2025 totalisent déjà 3 506 candidatures.
Des projets structurants redessinent la ville
Le mégaprojet Ellinikon transforme radicalement la Riviera athénienne. Cette reconversion de l’ancien aéroport représente 8 milliards d’euros d’investissement. Elle comprendra le plus grand parc côtier d’Europe, une marina moderne et des quartiers résidentiels innovants.
Ces infrastructures boostent la valorisation immobilière dans tout le sud de la capitale. La Riviera attire particulièrement les acquéreurs de biens haut de gamme supérieurs au million d’euros.
Un déficit criant de nouvelles constructions
Le paradoxe du marché athénien réside dans l’inadéquation entre offre et demande. Les permis de construire ont chuté de 13,8% au premier semestre 2025. La surface autorisée a reculé de 23,9% et le volume de 18,3%. Cette contraction s’explique par la disparition des bonus de construction du Nouveau Code de l’Urbanisme.
La Grèce ne produit que 2,95 nouvelles unités d’habitation pour 1 000 habitants. Ce chiffre place le pays loin derrière la moyenne européenne. Les analystes de la Banque Nationale de Grèce estiment qu’il faudrait 45 milliards d’euros d’investissements résidentiels supplémentaires d’ici 2030. Cela représente 35 000 unités annuelles pour équilibrer le marché et atteindre les objectifs de rénovation énergétique.
Des coûts de construction qui grimpent inexorablement
Les promoteurs font face à une inflation persistante des matériaux. L’indice des prix des matériaux de construction a augmenté de 2,9% en juillet 2025 et de 2,5% en août. Les tuyaux plastiques ont bondi de 9%, les radiateurs de 8,8% et les conducteurs en cuivre de 8,5%. Le béton prêt à l’emploi coûte 5,2% plus cher.
Cette pression sur les coûts se répercute directement sur les prix de vente. Les constructions neuves affichent une hausse de 6,8% en 2025. Elles surpassent l’ancien, dont la progression atteint 7,6%. Les normes environnementales européennes renforcent cette dynamique. Les bâtiments neufs devront atteindre zéro émission d’ici 2028.
Une métamorphose architecturale en cours
Le marché primaire athénien connaît une révolution qualitative. Les promoteurs privilégient désormais les hautes spécifications énergétiques et les designs contemporains. Les appartements modernes intègrent des technologies vertes, des matériaux durables et des espaces optimisés.
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Les rénovations d’immeubles historiques complètent l’offre neuve. Ces projets de conversion commerciale vers résidentielle permettent d’investir avec seulement 250 000 euros dans le cadre du Golden Visa. Cette catégorie connaît un succès grandissant auprès des investisseurs soucieux de préserver le patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Des perspectives de croissance maintenues
Les experts prévoient une poursuite de la hausse des prix jusqu’en 2026. La croissance annuelle devrait se stabiliser entre 4% et 6%. Le PIB grec progressera de 2,3% en 2025 selon la Banque de Grèce. Le tourisme bat des records avec 20,5 milliards d’euros de recettes en 2023, soit 12,3% au-dessus des niveaux pré-pandémie.
Les délais de vente moyens s’établissent à 58 jours, témoignant d’une liquidité soutenue. Le marché primaire athénien combine ainsi appréciation du capital et revenus locatifs attractifs.
Cette dynamique exceptionnelle positionne Athènes comme une valeur sûre du secteur immobilier européen. Le marché primaire attire aussi bien les investisseurs patrimoniaux que les familles recherchant une qualité de vie méditerranéenne à prix encore abordable face aux autres métropoles du continent.
