Taxe de transfert immobilier en Grèce : ce que l’AADE impose réellement aux acheteurs en 2026

by Grece.IMMO sur 02/06/2026

Dès qu’un acheteur signe un acte de vente immobilier en Grèce, l’État lui présente une première note : la taxe de transfert de propriété. Plus connue sous l’acronyme FMA (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων). L’Autorité indépendante des recettes publiques (l’AADE) fixe les règles, perçoit les montants et surveille la conformité.

Tout comprendre sur la taxe de transfert AADE (FMA 3,09 %)

Ce prélèvement de 3 % sur la valeur taxable du bien, majoré d’un centime municipal de 0,09 %, porte le taux total à 3,09 %. L’acheteur en supporte seul la charge.

Comment l’AADE calcule la base taxable

L’AADE retient la valeur la plus élevée entre le prix contractuel et la valeur objective cadastrale du bien. En d’autres termes, l’acheteur ne peut pas minorer artificiellement la base d’imposition en déclarant un prix de vente en dessous du marché. Pour les propriétés situées hors du système de valeur objective, les services fiscaux appliquent une évaluation au cas par cas, ce qui allonge les délais et complique la transaction.

Qui paie quoi et dans quels délais

L’acheteur dépose sa déclaration fiscale avant la signature de l’acte notarié, directement sur la plateforme myPROPERTY de l’AADE, sans se déplacer au guichet. Le paiement conditionne la registration du titre. En cas de dépôt tardif, l’AADE applique des majorations. Si le contrat est rédigé à l’étranger, l’acheteur dispose d’un délai avant l’enregistrement en Grèce pour régulariser, via le consulat grec compétent qui transmet ensuite au bureau des impôts local.

Les cas d’exonération que l’AADE reconnaît

Le régime prévoit deux dispenses principales.

• Une personne célibataire qui achète sa première résidence principale bénéficie d’une exemption totale jusqu’à 200 000 €.

• Pour un couple mariéet 250 000 €, plus 25 000 € par enfant à charge.

Par ailleurs, l’exonération de TVA à 24 % sur les constructions neuves reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2025. Dans ce cas, la FMA à 3,09 % remplace la TVA. En l’occurrence, ce qui représente une économie considérable sur les biens neufs.

La digitalisation accélère le processus

En janvier 2025, l’AADE a publié un guide codifié couvrant toutes les modifications législatives depuis 1950 jusqu’à la loi 5142/2024. Cet outil s’adresse aux notaires, avocats et conservateurs des hypothèques, et réduit les erreurs de procédure. En parallèle, la plateforme myPROPERTY absorbe désormais les déclarations liées aux copropriétés horizontales et verticales. Chaque dossier bénéficie d’un contrôle obligatoire dans les 60 jours. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : les recettes de transfert ont atteint 96,52 millions d’euros au premier trimestre 2026. Notamment, soit une hausse de 11 % sur un an, avec un pic de +30 % en février seul.

Ce que l’acheteur doit absolument anticiper

La FMA ne représente qu’une partie des frais d’acquisition. L’acheteur ajoute:

• les honoraires notariaux,

• les droits d’enregistrement foncier,

• les frais d’avocat,

• la commission d’agent immobilier (facultatif).

Le coût total d’acquisition dépasse souvent 7 à 8 % du prix d’achat. L’AADE rappelle que tout paiement s’effectue par virement bancaire depuis 2024 Attention, les espèces ne sont plus acceptées pour les transactions immobilières. Obtenir un numéro d’identification fiscale grec (AFM) reste la première démarche obligatoire pour tout acheteur étranger avant même d’entamer une négociation.

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Sur la digitalisation et les résultats financiers récents : les données de l’AADE montrent que les recettes de la taxe de transfert ont progressé de 11 % sur les deux premiers mois de 2026 par rapport à la même période de l’année précédente. Outre une hausse de plus de 30 % en février seul. Le total collecté sur les bâtiments et terrains a atteint 96,52 millions d’euros début 2026, contre 86,89 millions en 2025.