Crise du logement en Grèce : Athènes déclare la guerre aux locations touristiques
by Grece.IMMO sur 28/10/2025
Crise du logement. La Grèce affronte une débâcle immobilière majeure. Les prix des appartements ont bondi de 7,3% en un an au deuxième trimestre 2025, dépassant le pic historique de 2008. Face à cette flambée, le gouvernement Mitsotakis déploie un arsenal de mesures drastiques ciblant principalement les locations touristiques courte durée.
Restrictions géographiques immédiates
Depuis janvier 2025, toute nouvelle inscription Airbnb est interdite dans les trois premiers arrondissements d’Athènes. Cette interdiction s’étend désormais à cinq nouvelles zones critiques. Thessalonique, Santorin, La Canée, Paros et Halkidiki rejoignent la liste des territoires sous moratoire, zones où la saturation touristique étouffe le marché résidentiel.
Les contrevenants risquent gros. Les amendes atteignent 50% des revenus perçus avec un minimum de 20 000 euros, doublant à 40 000 euros en cas de récidive. Le gouvernement estime que ces restrictions resteront en vigueur jusqu’en 2027 minimum.
Normes de sécurité renforcées dès octobre 2025
À partir du 1er octobre 2025, toutes les propriétés en location courte durée doivent respecter des normes strictes : ventilation naturelle, climatisation, systèmes anti-incendie, assurance responsabilité civile et certificats de désinsectisation. Ces exigences alignent les locations privées sur les standards hôteliers.
Les premières infractions coûtent 5 000 euros, les récidives 10 000 euros, avec des pénalités pouvant atteindre 20 000 euros. Les inspections menées conjointement par le ministère du Tourisme et les autorités fiscales incluent des contrôles croisés des déclarations de revenus.
Une particularité technique complique l’application. Seules les propriétés classées comme résidences principales peuvent désormais être louées, excluant définitivement les entrepôts, garages et sous-sols convertis. Cette mesure frappe des milliers d’annonces à Athènes et Thessalonique.
Incitations fiscales pour dynamiser l’offre résidentielle
Le gouvernement déploie parallèlement des leviers fiscaux puissants. Les propriétaires convertissant leurs locations courte durée en baux longue durée bénéficient d’une exonération totale d’impôt sur les revenus locatifs pendant 36 mois, applicable aux logements de moins de 120 m² loués entre septembre 2024 et décembre 2025.
La réduction de la taxe foncière ENFIA double, passant de 10% à 20%, pour les propriétés de moins de 500 000 euros assurées contre les catastrophes naturelles. Cette mesure cible les risques sismiques et incendies endémiques en Grèce.
La suspension de la TVA sur les constructions neuves se prolonge jusqu’à fin 2025, visant à stimuler la production de logements. Pourtant, la construction s’effondre avec une chute de 14% des permis et 24% des surfaces autorisées au premier semestre 2025.
Aide directe aux locataires sous pression
Le gouvernement rembourse un mois de loyer chaque novembre aux locataires. Notamment en couvrant 80% des ménages locataires soit 948 000 foyers, selon des critères de revenus. Cette aide ponctuelle répond à l’urgence sociale sans résoudre le déséquilibre structurel.
Les loyers ont explosé de 20% en deux ans, conséquence directe de la conversion massive des logements en locations touristiques. La tension se cristallise dans les centres-villes où les habitants permanents peinent à trouver des baux classiques.
Efficacité contestée des mesures anti-Airbnb
Une étude de l’Université d’économie d’Athènes révèle que les locations exclusivement touristiques ne représentent que 0,4% du parc immobilier grec. Ce chiffre remet en question la responsabilité réelle d’Airbnb dans la crise.
Seulement 9% des propriétaires envisageraient de basculer vers la location longue durée même sous contrainte réglementaire. Cette rigidité suggère que les restrictions pourraient pénaliser les petits propriétaires sans résoudre la pénurie structurelle.
En août 2025, l’offre Airbnb a atteint un record de 247 000 annonces totalisant 1,08 million de lits, soit 57 000 lits supplémentaires par rapport à juillet 2024. Le marché continue sa progression malgré les annonces gouvernementales.
Facteurs structurels négligés
L’analyse révèle des causes profondes dépassant Airbnb. La Grèce souffre d’un investissement insuffisant dans le logement social et d’une construction atone depuis la crise de 2008. Les coûts énergétiques et des matériaux restent prohibitifs, décourageant les promoteurs.
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La fiscalité indirecte grecque atteint 17% du PIB, parmi les plus élevées d’Europe, érodant le pouvoir d’achat des ménages. Le salaire minimum de 830 euros couvre à peine les loyers athéniens, créant une précarité structurelle.
Les mesures ciblant Airbnb risquent de masquer l’échec des politiques publiques à stimuler l’offre. Sans construction massive de logements abordables, la tension persiste. Le gouvernement privilégie le contrôle de la demande touristique plutôt que l’expansion de l’offre résidentielle. En l’occurrence, cette stratégie reste à démontrer face à une crise multifactorielle complexe.
