Court ou long terme, quelle location est la plus rentable pour votre bien en Grèce?

by Grece.IMMO sur 19/04/2022

Comment louer mon bien en Grèce, à court ou à long terme ?

Tout d’abord, le choix du contrat de location, à court ou à long terme peut faire une grande différence de rentabilité en Grèce.

Il existe une situation inhabituelle sur le marché immobilier d’Athènes par rapport aux autres capitales. Les appartements d’investissement rapportent plus de rentabilités pour les locations à long terme que pour les locations à court terme. En voici la raison.

Pendant la crise en Grèce jusqu’en 2020, de nombreux Grecs ont commencé à louer leurs maisons pour des locations à court terme en essayant de profiter du tourisme. En effet, il y avait une pénurie de propriétés pour les locations à long terme.

La demande a stimulé la reprise économique grecque avec l’afflux d’étudiants étrangers et d’expatriés s’installant à Athènes. Par conséquent, les revenus des résidents ont augmenté et les jeunes familles locales se trouvent à la recherche d’une location sur le long terme.

Revenus des foyers grecs, plus favorable pour des locations à long terme que le court terme.

Le revenu réel des ménages grecs a augmenté de près de 5 % en 2021. Cet indicateur est six fois supérieur à la moyenne européenne. Selon ELSTAT, le taux de chômage à la fin de 2021 est tombé à 13,3 %, alors qu’en 2015, il atteignait 27 %.

Ce qui permet de comparer le rendement locatif d’un même bien avec un contrat à court terme ou à long terme.

Comparaison des revenus locatifs à court terme et à long terme.

Photo Sander Crombach UnSplach

Les statistiques d‘AirDNA nous donnent une indication pour estimer les tarifs de location et les taux d’occupation pour les locations à court terme à Athènes. Ce service permet de sélectionner une zone, de trouver des appartements similaires et d’estimer des données réelles à partir des contrats de location à court terme signés via la plateforme Airbnb.

Encore une fois, les statistiques AirDNA peuvent être utilisées pour calculer le taux d’occupation des locations à court terme. Des appartements similaires dans les zones touristiques voisines sont occupés pendant 20 jours dans un mois moyen, de sorte que le taux d’occupation est égal à 63 %. La demande de location à court terme est inégalement répartie sur un an avec un pic de 83 % en juillet et un creux de 35 % en mars.

Il est possible de réduire les tarifs de location afin d’augmenter l’occupation hors saison. Les remises saisonnières peuvent ne pas améliorer notablement une rentabilité globale car les dépenses d’entretien augmentent avec l’occupation de l’unité.

Le rendement brut des locations à court terme de 13 % semble impressionnant, surtout en période de ralentissement économique. Cependant, les dépenses doivent être calculées avant une évaluation finale.

Comme le secteur immobilier est profondément lié à l’économie du pays, plusieurs paramètres entrent en jeu:

• • Le tourisme,
  • la psychologie du consommateur,
  • Les sentiment de sécurité et de confort,
  • Les opportunités d’investissement.

Par le terme investissement immobilier, nous entendons : un bien immobilier acheté dans le but d’obtenir un rendement par le biais de revenus locatifs. Et de plus, la création de valeur ajoutée à partir de la revente future du bien, ou les deux.

Bien que les raisons d’investir dans l’immobilier varient selon l’investisseur, il faut souligner les avantages:

• Minimiser le risque d’investissement,
• Améliorer le profil de rendement du portefeuille,
• Rendement compétitif en comparaison d’autres actifs,
• Rendement sur le long terme adapté au risque,
• Faible volatilité par rapport aux actions, obligations et autres produits financiers.
• Sources de revenus plus attractives que d’autres investissements traditionnels.

Calcul du taux d’occupation entre le court terme et le long terme.

Habituellement, les locataires à long terme se manifestent dans un délai d’un mois après l’inscription de la propriété. Bien que les locataires puissent emménager même le jour de l’ouverture.

Exemple transmis d’une agence immobilière à Athènes.

La majorité des locataires viennent de Google, Netflix et Teleperformance. L’entreprise Teleperformance, plus grande société d’externalisation d’Europe, compte plus de 11 000 employés à Athènes. Pour la plupart, ils travaillent à distance et vivent dans des logements en location. Ces nomades numériques soutiennent la demande de location à long terme de petits appartements à Athènes.

Nous signons généralement un contrat de location d’un an avec tous les locataires. Si aucun problème ne survient pendant la première période de location, le contrat peut être prolongé de 2 ans ou plus en fonction de la durée du contrat de travail des locataires. La plupart des télétravailleurs restent à Athènes plusieurs années, le taux d’occupation des locations longue durée tend donc vers 100%.

Néanmoins, la demande à court terme ne dégrossit pas. Toutefois, comme nous l’avons vu ces deux dernières années, le taux de remplissage atteint péniblement les 40%.

L’option la plus courante : L’investissement immobilier locatif en tant que revenu mensuel.

Le bailleur devra faire attention au montant du loyer afin qu’il puisse couvrir les charges fiscales et générer un profit raisonnable. Et ce, en couvrant intégralement le remboursement du prêt s’il existe une hypothèque.

Ces dernières années, avec l’avènement des locations à court terme telles qu’Airbnb, la recherche se centralise sur les appartements plus anciens. En particulier sur les surfaces de 30 à 120 m2. En second, les immeubles commerciaux autonomes avec une possibilité de changer l’utilisation à des fins de rénovation. Une fois rénovés, les investisseurs revendent le bien soit en tant qu’immeubles vacants, soit en location.

En Attique, presque tout le centre historique et d’autres zones autour du centre d’Athènes présentent désormais un grand intérêt pour cette utilisation.

Le secteur du tourisme est un pilier essentiel inextricablement lié à l’immobilier.

Des sommes considérables ont été investies dans l’achat d’hôtels ou de biens immobiliers transformables en hôtels dans le Centre, en bord de mer, et sur de nombreuses îles des mers Ionienne et Egée, en Crète et Halkidiki.

Des opportunités d’investissement restent disponibles sur de nombreuses îles grecques. La Grèce est dans une position compétitive et dispose d’avantages comparatifs par rapport aux autres pays en termes d’atouts touristiques (climat, ensoleillement, nombreuses chaînes de montagnes, abondance d’îles, nourriture délicieuse et saine).

La Grèce prouve que c’est un pays propice aux investissements dans toutes les formes alternatives. Comme le:

• Tourisme thermal,
• Le médical,
• le tourisme de motivation,
• les congrès,
• L’agrotourisme, etc.

Comme le tourisme est en constante amélioration, la Grèce occupe une position élevée parmi les préférences internationales et sur de grands marchés tels que les États-Unis.