La voie fiscale vers l’UE, pourquoi les pays d’Europe du Sud tirent parti du Golden Visa grec en 2025?

by Grece.IMMO sur 12/08/2025

En Europe plusieurs pays du Sud profitent du programme Golden Visa grec encore actif en 2025. Notamment, comme portes d’entrée fiscales vers l’UE. Pour rappel, il offre la résidence par investissement immobilier à partir de 250 000 €.

Nouvelles règles d’investissement

Depuis août 2024 la Grèce applique une grille à trois zones avec des seuils variant entre 250 000 €, 400 000 € et 800 000 € selon la localisation immobilière.

• Zone C (conversion ou patrimoine) : 250 000 €

• Zone B (régions moyennes) : 400 000 €

• Zone A (Athènes, Thessalonique, grandes îles) : 800 000 €
  Le permis se renouvelle tous les 5 ans sans obligation de résidence physique.

Avantages fiscaux grecs

Le visa donne droit à la zone Schengen et au système fiscal grec non‑dom. Tant que l’investisseur ne dépasse pas 183 jours/an de présence en Grèce il n’est pas résident fiscal.
S’il devient résident fiscal, plusieurs régimes s’appliquent :

1. Pension étrangère imposée à 7 % pendant 15 ans.

2. Régime non‑dom : impôt forfaitaire de 100 000 € sur les revenus mondiaux, plus éventuellement 20 000 € par membre de famille.

Ces conditions fiscales reflètent celles d’autres pays méditerranéens, mais la combinaison visa immobilier + flat tax reste rare.

Pays d’Europe du Sud comme portes d’entrée fiscales

Des pays comme Italie, Portugal, Malte ou Chypre attirent aussi les investisseurs, mais beaucoup de programmes immobiliers ont fermé ou été renforcés en 2023‑2024.
Le Portugal a exclu l’immobilier du Golden Visa dès octobre 2023. L’Espagne prévoit de l’abolir.
Reste la Grèce qui maintient un seuil immobilier accessible, tout en garantissant le régime fiscal non‑dom et la mobilité Schengen.

Migrations de hauts revenus vers l’Europe du Sud

En 2025 le Royaume‑Uni connaît une sortie massive de millionnaires à cause de la fin du statut non‑dom et de hausses fiscales : plus de 16 500 millionnaires partiront, avec la Grèce projetant d’en accueillir 1 200.
>Selon Henley & Partners la Grèce propose un nouveau régime non‑dom pour investisseurs (100 000 € forfait annuel) en plus du Golden Visa immobilier.
>Des profils de professionnels et retraités américains planifient leur relocalisation vers la Grèce ou l’Italie pour bénéficier des régimes flat tax (7 % pour pensionnés).

Points techniques à confirmer

• Le seuil immobilier minimal dépend précisément de la zone où l’on achète.

• L’absence d’obligation de résidence maintient la flexibilité fiscale tant que les 183 jours ne sont pas dépassés.

• L’interdiction de la location de vacances (type Airbnb) sur les biens Golden Visa est en vigueur depuis août 2024.

• Pour obtenir la citoyenneté il faut 7 ans de résidence fiscale consécutive, un test de langue grecque et un examen d’intégration culturelle.

Conclusion statut fin 2025

Le Golden Visa grec est toujours d’actualité fin 2025. Il combine un seuil immobilier raisonnable, de la mobilité Schengen, et un régime fiscal très favorable pour les non‑dom et retraités étrangers. C’est pourquoi plusieurs pays d’Europe du Sud en font des portes d’entrée fiscales vers l’Union Européenne.

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Face aux restrictions grandissantes des programmes immobiliers, la Grèce conserve une position unique dans l’écosystème des visas européens. Investir en Grèce en 2025 permet de bénéficier d’un accès Schengen, d’un traitement fiscal avantageux, et d’un investissement immobilier potentiellement profitablе sur le long terme.